据了解，银监会办公厅向各银监局以及银监会直接监管的信托公司下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号，简称“通知”）。通知除了重申严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35％、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

      此外，银监会还要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。

      对于土地储备贷款，银监会要求各信托公司要审慎发放贷款。“对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。”

      普益财富数据显示，9月份房地产信托产品规模激增，主要是因为中信信托发行的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”共募集资金68.9亿元。从而带动了房地产信托规模的大幅上升至近80亿元，是月均规模的5-6倍。10月共有7家信托公司发行了11款房地产信托产品，发行量较9月的峰值16款下降了5款，但仍保持高位。

      西南财经大学信托与理财研究所研究员杨林枫认为，有信托公司和银行钻政策的空子，双方合作发展银行理财产品，变相用于房地产融资，或者称之为房地产融资类信托银行理财产品。他认为，目前这类借道银行的资金应该已经远远超过信托类房地产融资规模。

      据记者不完全统计，今年初至10月份以来，有59款房地产信托产品发行。目前信托产品由于流动性问题无法解决，因此产品以1至3年短期限产品为主；由于融资能力有限，因此产品规模普遍在1亿元人民币左右。

      从已经公布的房地产信托产品的预期收益率来看，该类产品年预期收益率最低的也有6.2%，高的甚至达到20%，平均预期收益率在10%以上。高收益背后同样面临高风险，业内人士分析目前一些地产商通过信托融资的成本甚至高达20%，成本过高加之地产商从银行融资无门，中小地产商资金链断裂的风险非常大。

（责任编辑：小理）